사용검사, 사용승인, 준공인가 어떤 것이 맞는 건가요?

부동산 관련 일을 하다보면 건축 및 분양 관련해서 많이 들어본 용어들 중에 '사용검사, 사용승인, 준공인가'라는 단어를 많이 들어보았을 것입니다. 용어의 의미를 대략 어떤 것인지 알지만 구체적으로 법률적으로 어떤 차이가 있는지 헷갈리는 경우가 많은데 정확하게 어떤 부분에서 차이가 있는지 알아보겠습니다.

 

 

 

1. 사용검사(주택법 제49조 제1항) : 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 한다.

 

2. 사용승인(건축법 제22조 제1항) : 건축주가 제11조, 제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조 제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.

 

3. 준공인가(도시 및 주거환경정비법 제83조 제1항) : 시장·군수 등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수 등의 준공인가를 받아야 한다.

법률적으로 정의된 의미도 결국 글자만 다르고 의미가 거의 같습니다. 공사가 계획대로 잘 지었으니 들어가서 살아도 된다는 관청의 허락입니다. 결국 세 단어의 차이는 바로 적용범위(법률)가 다르다는 것입니다.

땅을 사서 새롭게 건물짓고 분양하는 경우에, 그 세대가 30 이상이면 주택법(주로 아파트), 그 미만이면 건축법(주로 단독주택)이 적용됩니다. 기존에 있던 건물을 부수고 다시 지어 원래의 세대주(조합원)에게 나눠주는 재건축·재개발에는 도시 및 주거환경정비법이 적용됩니다.

 

사업을 계획대로 잘 마쳤으니 들어가 사용해도 된다는 의미에서 사용검사, 사용승인, 준공인가는 비슷한 개념입니다. 다만, 분양사업에 있어 아파트에는 사용검사, 단독주택에는 사용승인이란 단어를 쓰고, 재건축·재개발 등 도시정비사업에서는 준공인가라는 단어를 쓴다고 보시면 되겠습니다.

세 용어가 비슷한 의미이지만 적용되는 법에 따라 다른 표현을 사용하고 있으니 각각의 해당 법률에 따라 다른 용어를 사용하는 것이 정확한 용어사용이 되겠습니다.

 

*사용검사-주택법-30세대 이상-아파트 등
*사용승인-건축법-30세대 미만-단독주택
*준공인가-도시 및 주거환경정비법-재건축,재개발