민법 제623조 임대인의 의무 (상가임대차보호법, 주택임대차보호법 수선 ·유지의무)

상가임대차 또는 주택임대차 목적물에 파손 또는 장애가 생긴 경우에 임대인 또는 임차인이 구체적으로 어디까지 수선의무를 부담하는지에 대해서 알아보겠습니다.

 

■ 근거 조항

상가임대차보호법, 주택임대차보호법에는 임대인의 수선의무에 관한 구체적인 규정이 명시되어 있지 않습니다. 따라서 민법에서 그 근거 조항을 찾아야 합니다.

 

민법 제623조 [임대인의 의무]

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

www.law.go.kr/법령/민법/(20180201,14965,20171031)/제623조

 

▶ 임대인의 의무

  - 목적물 인도 의무 : 임대인은 임차인이 그 목적물을 사용·수익할 수 있도록 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조)

  - 사용·수익하게 할 의무

    · 원칙 : 수선·유지의무는 임대인에게 있다

    · 예외 : 임차목적물의 파손 또는 장애가 사소한 것이어서 사용·수익을 방해할 정도가 아니면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.

    · 면제 : 임대인의 수선·유지의무는 특약으로 면제할 수 있다. 그러나 이때에도 대규모의 수선은 면제할 수 없고, 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담하여야 한다.

  - 비용상환의무 : 임대인은 특별한 약정이 없는 한 임차인이 지출한 필요비와 유익비를 상환할 의무를 부담한다(임의규정)

구 분	필요비	유익비
정 의	부동산을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비	물건을 개량하여 가치를 증가시키는데 도움이 되는 비용
사 례	- 깨진 유리창 교체 - 상수도 수리 - 보일러 수리 - 지붕 개수	- 방의 증축 및 개축 - 발코니 확장, 중문 설치 - 이중창 설치 - 담장의 축조 - 수도시설의 신규 설치 등
청구 시기	지출 즉시	임대차 종료시 6개월 이내 (묵시적 갱신 시, 갱신된 임대차 종료시)
청구 범위	필요비 전액	그 가액의 증가가 현존한 경우에 한해 1. 지출 금액과 2. 증가 된 가액 중 임대인이 선택한 금액
청구 대상	대항력 있는 임차권자 : 전 소유자, 신 소유자 청구 가능 대항력 없는 임차권자 : 전 소유자에게만 청구 가능

 

 

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■ 판례

 

가. 임대인의 수선의무, 판단방법

[대법원 2012. 3. 29., 선고, 2011다107405, 판결]

임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무(이하 ‘임대인의 수선의무'라고 한다)를 부담한다(민법 제623조).

그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다.

이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다.

 

나. 임차인의 수선의무

[대법원 2012. 6. 14., 선고, 2010다89876,89883, 판결]

임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다.

 

다. 임대인의 수선의무를 부정한 사례

[대법원 1989. 9. 26., 선고, 89도703, 판결]

임차목적물인 방에 약간의 실금형태로 균열이 있고 외벽에 금이 가 있을 정도라면 그 방을 사용할 수 없을 정도의 파손상태라고 할 수 없고, 반드시 임대인에게 수선의무가 있는 대규모의 것이라고도 할 수 없어 임차인의 통상의 수선 및 관리의무에 속하므로, 위 균열로 스며든 연탄가스에 피해자자 중독되어 사망한 사고는 임대인의 과실로 인한 것이라고 볼 수 없다.

 

라. 무과실 책임

[대법원 2010. 4. 29., 선고, 2009다96984, 판결]

임대인의 수선의무는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다.

 

마. 임대인의 수선의무와 임차인의 차임지급의무의 관계

[대법원 1997. 4. 25., 선고, 96다44778, 판결]

임대차계약에 있어서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나,

목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다.

 

바. 임대인의 수선의무 면제 특약

[대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결]

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다.

 

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■ 정리 및 결론

 

가. 임대인은 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 파손 또는 장해에 대한 수선의무를 부담합니다.

ex) 난방, 상하수도, 전기시설, 기타 임차주택의 주요설비(빌트인 에어컨, 냉장고, 세탁기, 월패드 등)에 대한 노후불량, 누수나 계량기 고장, 결로, 균열, 그 밖에 사소한 부분이라도 임차인의 사용수익에 방해가 될 정도의 파손 또는 장해

 

나. 임차인은 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아닌 경우에 수선 및 관리의무를 부담합니다.

ex) 형광등 등 소모품 교체, 세면대수도꼭지, 샤워기, 문, 잠금장치, 방충망, 변기막힘 등

 

다. 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 합니다.

 

따라서 위 '가'항과 '나'항의 예시가 판단의 기준이 될 수 있기는 하지만, 위 '가'항에 예시된 사항이라도 절대적으로 임대인이 그 수선의무를 부담한다거나 위 '나'항에 예시된 사항이라도 절대적으로 임차인이 그 수선의무를 부담한다고 판단할 수 없습니다. 구체적인 사안에 따라 결론이 달라질 수도 있습니다.

 

그리고 구체적인 각각의 사안에서 양 당사자가 서로 원만하게 해결하기 위해 가장 필요한 것은 법 규정이나 판례가 아니라 임대인과 임차인이 서로 이해하고 양보하려는 마음가짐이라 할 것입니다.