오피스텔 투자 장단점 및 수익성 높은 오피스텔 조건

 

오피스텔 투자 장단점 및 수익성 높은 오피스텔 조건에 대해 알아보겠습니다.

 

▶ 오피스텔 장점

① 청약 통장 없이 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능하며 대출 제한이 덜하다.

② 분양권 전매 제한에서 비교적 자유롭다.

③ 대다수 임차인이 월세 입주 형태를 갖는다.

④ 금리 이상의 월세를 받기 어려운 아파트와는 달리 오피스텔은 월세 수익률이 높은 편이다.

⑤ 신규 오피스텔 공급이 많지 않았던 서울 도심의 오피스텔 시세가 상승했다.

⑥ 기업, 병원, 백화점, 학원가, 유흥가 등 지역에 따라 특수한 임대 수요층이 발생하기도 한다.

▶ 오피스텔 단점

① 공실 예방을 위해 실 임차인 입장에서의 편의 조건을 꼼꼼히 따져야 한다.

② 사업자, 세금, 의료보험 등 아파트에 비해 신경 써야 할 부분이 많다.

③ 고정적인 월세 수익이 발생하더라도 매매가가 떨어지면 손해를 볼 수 있다.

④ 매매 시 시세차익이 크지 않다면 수익률이 떨어질 수 있다.

⑤ 환금성을 고려하여 적절한 매수 타이밍을 잡아야 한다.

⑥ 향후의 수익까지 고려한, 통찰력 있는 신중한 판단이 필요하다.

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장단점을 비교해보면 아파트투자 개념과는 다른 방식으로 접근해야 할 필요성이 있습니다.
오피스텔 투자에서 가장 중요하고 가장 우선순위가 되는 것은 바로 '공실' 입니다.
이 '공실'을 낮추는 것이 오피스텔 투자의 핵심이라고 보시면 됩니다.
그렇다면 이 '공실'을 낮추기 위한 조건에는 무엇이 있을까요?

 

 

 

★ 역세권
학생 또는 직장인과 같은 혼자 사는 싱글족이 주 세입자라는 점을 감안했을 때, 오피스텔투자 실패하지 않는 현장 고르는 방법 첫 번째 조건은 ☆역세권이 되겠습니다. 직주근접이 대세인 만큼 등하교, 출퇴근 시 이용할 수 있는 교통 편만 잘 갖추어져 있어도 공실 위험이 현저히 떨어지는데 그중에서도 지하철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실 가능성에 대한 걱정은 1차적으로 접어두어도 좋다는 것입니다. 같은 역세권이라도 강남 접근성이 뛰어나거나 학교 또는 기업을 가까이에 두고 있는 지하철역이라면 더욱 그 가치가 높아지겠죠.

★ 인프라
두 번째 조건은 ☆인프라입니다. 슬세권(슬리퍼를 신고 나가 모든 것을 해결한다는 의미의 슬리퍼세권)이라는 말이 생겨났을 정도로 간단한 한 끼, 간편한 여가를 선호하는 자취생들의 눈높이에 맞는 음식점, 쇼핑몰, 문화시설, 유흥시설이 두루 갖추어진 상권이라면 매우 높은 편의성을 제공할 수 있기 때문입니다. 유동인구가 많을수록 상권이 활성화되고, 그로 인해 더욱 많은 인구가 유입되며, 지역 경제가 살아나야만 개발호재 등의 밝은 미래가 열릴 수 있게 되는 것입니다. 또한 교통, 상권, 주거시설 등의 기반 시설이 이미 잘 갖추어져 있는 지역은 오피스텔의 추가 공급이 어렵기 마련입니다. 수요가 많은 것도 중요하지만 공급이 수요를 넘어서게 되면 공실이 위험도 함께 높아지는 것이므로, 희소가치를 고려한다면 신도시보다는 추가 공급이 어려운 기존 도심 역세권의 오피스텔을 선택하는 것이 보다 훌륭한 투자 전략이 될 수 있습니다.

★ 브랜드
우리나라 사람들은 명품을 참 좋아합니다. 부동산에서도 역시 명품을 원하는 수요층이 대다수입니다. 소위 1군 브랜드로 분류되는 대형 건설사의 타이틀을 달고 있는 현장이라면, 무조건 브랜드 프리미엄을 생각해볼 만합니다. 브랜드이기에 내외부 시설 및 시스템, 사용자재, 마감 처리 등이 더욱 뛰어날 것이라는 일반적인 기대감이 있기 마련이고 그 기대감을 실망감으로 바꿔버리지 않으려는 대기업의 노력 또한 분명히 작용할 것이니까 말입니다. 비슷한 입지의 아파트일지라도 1군 브랜드인 곳과 아닌 곳의 전월세 및 매매가가 꽤나 차이 나는 것과 마찬가지의 이치입니다. '같은 값이면 다홍치마'라는 속담처럼 세 번째 조건으로는 네임밸류를 따져봐야 할 것입니다.

 

 

과거 오피스텔의 공급이 턱없이 부족한 상태에서 투자 희망자들이 많아졌던 시기에는 수익률이 약 7% 전후가 될 정도로 높았고, 시세 역시 더불어 상승했습니다. 하지만 최근 몇 년간 늘어난 공급량 탓에 오히려 수요가 부족해진 경우도 있고, 매매수요만큼의 임차수요가 증가하지 않았기 때문에 임대수익이 상승하지 못해 수익률이 떨어지는 결과가 발생하기도 했습니다. 이 같은 리스크를 피하려면, 예전과 같은 높은 수익률에 대한 기대감에 부풀어 투자 현장을 선택하기보다는 공실 가능성이 최대한 적은 현장을 선택하여 꾸준한 월세수익을 확보하고 시세 상승을 기대해보는 안정적인 투자를 진행해야만 할 것입니다.

 

1. 서울 내, 학교 및 기업이 밀집한 지역의 역세권 입지
2. 상권이 살아 있고 유동인구가 압도적으로 많은 곳
3. 건설사 1군 브랜드에 해당하는 네임밸류를 가진 현장